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Die Wahl des Notars
Der Notar ist ein öffentlicher Beamter und muss als solcher die Bedingung der absoluten Unparteilichkeit gegenüber den Parteien erfüllen. Er muss frei sein seine Funktion unabhängig auszuüben, ohne Bindung an Personen, die seine Unparteilichkeit zum Nachteil der schwächeren Vertragspartei oder der okkasionellen Kunden beeinflussen könnten.
Die Wahl des Notars darf daher weder von außerhalb der Rechtshandlung stehenden Personen (wie z.B. Immobilienmakler, Kreditmakler), noch von der Vertragspartei, welche keine Kosten trägt (wie z.B. Banken, Bauunternehmen), vorgeschrieben werden. Der notarielle Ehrenkodex verbietet aus den oben dargelegten Gründen der Unparteilichkeit und Unabhängigkeit jede Form einer “Vereinbarung” zwischen dem Notar und anderen Subjekten. Ein vertraglich gebundener Notar lässt ernsthafte und begründete Zweifel an seiner Unparteilichkeit und seiner Fähigkeit, dem Druck der stärkeren Partei zum Nachteil des okkasionellen Kunden standzuhalten, aufkommen.
Die Benennung des Notars kann zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden. Andernfalls ist die Wahl der Partei überlassen, die die entsprechenden Kosten und Gebühren zu tragen hat (z.B. dem Käufer in einem Kaufvertrag, dem Kreditnehmer in einem Darlehensvertrag). Der Käufer soll eine direkte Beziehung zum Notar haben, damit eine ordnungsgemäße Planung gewährleistet, Steuerfragen gelöst und der Kauf mit angemessener professioneller Unterstützung geschützt wird. Dem Verkäufer und der Agentur reicht es aus, dass die korrekte Zahlung des Kaufpreises und der Agenturkommission überprüft wird. Dem Käufer hingegen muss die Richtigkeit und Rechtmäßigkeit seines Kaufs, das Nichtvorhandensein von Hypotheken und anderen Beeinträchtigungen, die Übereinstimmung mit den geltenden Vorschriften, einschließlich der städtebaulichen Vorschriften, gewährleistet werden. Es ist somit zu vermeiden, dass die Wahl des Notars vom Verkäufer oder der Immobilienagentur auferlegt wird, da etwaige Interessenskonflikte mit diesen Parteien auftreten könnten.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass es dem Bauunternehmen, dem Immobilienmakler oder der Bank untersagt ist, den Namen eines Notars anzugeben: eine solche Angabe kann in der Tat dazu dienen, Zeit und Kosten zu sparen, wenn beispielsweise ein bestimmter Notar bereits im Besitz aller für die Erstellung der Urkunde erforderlichen Unterlagen ist. Wichtig ist jedoch, dass dieser Hinweis nur ein Vorschlag bleibt, und dass es der Partei, die die notariellen Kosten trägt (insbesondere wenn die Vertragspartei schwach oder okkasionell ist), absolut frei bleibt, eine andere Wahl zu treffen.
Stand Februar 2020
Der notarielle Vorkaufvertrag und die Bürgschaft bei noch zu bauenden Immobilien.
Zum Schutze des Käufers sieht der Gesetzgeber neuerdings im Falle von noch zu errichtenden Immobilien die Pflicht des notariellen Vorvertrags vor.
Die neuen Vorschriften werden somit auf alle Verträge angewendet, die Immobilien betreffen, für welche eine Bauzulassung angefordert wurde, die sich jedoch noch nicht im für den Bewohnbarkeitserhalt erforderlichen Zustand befinden, und für die kein sofortiger Erwerb vorgesehen ist.
Für bis zum 15. März 2019 beantragte Bauzulassungen gilt die alte Gesetzgebung, welche keinen pflichtigen notariellen Vorkaufvertrag vorsieht. Die Pflicht des notariellen Vorkaufvertrages sowie die weiteren Neuheiten für den Verbraucherschutz gelten ab dem 16. März 2019.
Die Beteiligung des Notars wurde eingeführt, um die Anwendung der Vorschriften, die zuvor öfters umgangen wurde, zu kontrollieren.
Der Notar überprüft somit nicht nur jegliche katasterliche und hypothekarische Eintragung, sondern auch die neu eingeführten Bestimmungen, sowie die gesetzesmäßige Ausstellung der Bürgschaft. Letztere muss dem ministeriellen Muster entsprechen und darf nur von Banken und Versicherungen ausgestellt werden (im Gegensatz zu den von befähigten Geldvermittlungsinstituten häufig ausgestellten Bürgschaften).
Die Bürgschaft ist wesentlich, weil sie den Käufer sowohl im Falle einer Krise des Bauunternehmens als auch im Falle der Nicht-Aushändigung der zehnjährigen Nachwirkungsversicherung seitens des Unternehmens durch die Rückerstattung der bereits bezahlten Summe schützt.
Die Bürgschaft muss somit jede vom Bauunternehmen noch vor dem Erwerb entgegengenommene Summe sowie die Ausstellung der zehnjährigen Versicherung (sogenannte zehnjährige Nachwirkung) für die Absicherung materieller Schäden der Immobilie durch gänzliche oder teilweise Zerstörung oder wegen schwere Baumängel am Werk gewährleisten.
Der Notar wird außerdem die Eintragung des Vorkaufsvertrages vornehmen, welche den Erwerb vormerkt und gegen alle nachträglichen Formalitäten sicherstellt, solange der endgültige Vertrag oder der Anspruch auf Erwirkung der Vollstreckung des Vorvertrages noch vor der Wirksamkeitsfrist desselben eingetragen wird.
Stand Januar 2020
Verkehr von im Ausland zugelassenen Kraftfahrzeugen in Italien
Im Dezember letzten Jahres (2018) kam es zu einer Neufassung der Paragrafen 93 und 132 der italienischen Straßenverkehrsordnung. Diese sieht ein Fahrverbot für im Ausland zugelassene Kraftfahrzeuge vor, welche sich in der Verfügbarkeit von Rechtsubjekten befinden, die seit mehr als 60 Tage ihren Wohnsitz in Italien haben.
Das heißt, dass Fahrer mit Wohnsitz in Italien grundsätzlich keine im Ausland zugelassenen Fahrzeuge lenken dürfen.
Die Bußgelder bei Verstößen liegen zwischen Euro 712 und Euro 2.848. Das Fahrzeug wird in der Regel von den italienischen Behörden sofort beschlagnahmt, die ausländische Zulassungsbescheinigung eingezogen, und an die örtlich zuständige Zulassungsstelle übersandt. Um eine Konfiszierung des Fahrzeuges zu vermeiden, muss es innerhalb von 180 Tagen im Inland zugelassen, bzw. der Antrag auf Ausstellung der Ausfuhrzulassungsbescheinigung vorgelegt werden. Der Betroffene hat die ausländischen Kennzeichen, die in seinem Besitz verblieben sind, abzugeben.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Fahrzeug mit einem geeigneten Transportmittel und der notwendigen Genehmigung ins Ausland zu befördern, ohne dass eine Ausfuhrzulassungsbescheinigung beantragt werden muss.
Die neue Verordnung zielt darauf ab, Italienern nicht die Möglichkeit zu geben italienische Gebühren, Versicherungen und Strafen zu vermeiden, soll aber gewerblichen Nutzern keine Steine in den Weg legen.
Eine Ausnahme von diesem Verbot besteht daher unter der Voraussetzung, dass das ausländische Fahrzeug, das von einem in Italien ansässigen Fahrer verwendet wird, gewerblich eingesetzt wird, und ein Leihvertrag mit taggenauem (sicherem) Datum vorliegt.
Es ist somit erlaubt, ein Fahrzeug einer in Italien wohnenden Person auf Grund eines Leasing- oder Leihvertrags zur Verfügung zu stellen, sofern der Vertrag mit einem in einem anderen EU- oder EWG-Staat rechtsansässigen Unternehmen ohne Niederlassung in Italien abgeschlossen wurde.
Des weiteren gilt dieses Verbot nicht für Fahrzeuge, die auf Unternehmen zugelassen sind, welche in einem anderen EU- oder EWG-Staat gegründet wurden, und keine Niederlassung in Italien haben, sofern ein Arbeits-oder Mitarbeitsverhältnis zwischen diesem Unternehmen und dem in Italien ansässigen Rechtssubjekt besteht und eine Gebrauchsleihe vereinbart wurde.
Stand Juli 2019
Was ist bei einem Immobilienkauf in Italien zu beachten?
Abgesehen von den Provinzen Trient, Bozen, Triest, Görz und einigen Gemeinden der Provinzen Udine, Brescia, Belluno und Vicenza, gibt es in Italien kein Grundbuch. Im restlichen Staatsgebiet Italiens wird somit der Erwerb einer Immobilie nicht durch Einverleibung im Grundbuch sondern durch den Abschluss des Kaufvertrages übertragen.
Das gesetzlich vorgesehene Konsensprinzip in der Eigentumsübertragung sieht vor, dass das Recht durch rechtmäßig geäußerter Einwilligung der Vertragsparteien übertragen und erworben wird.
Im Gegensatz zu dem Grundbuchsystem das auf realer Basis organisiert ist, erfolgt in Italien die Eintragung von Liegenschaftsrechten im Liegenschaftsregister nach dem Personalprinzip: nicht die Rechte selbst, sondern die Rechtsgeschäfte und damit der Rechtstitel werden eingetragen.
Die Eintragung im Liegenschaftsregister hat ausschließlich die Wirkung gegenüber Dritten zur Folge. Um das erworbene Eigentumsrecht Dritten entgegenhalten zu können ist somit die Eintragung im Liegenschaftsregister wesentlich. Für die Durchsetzung des Eigentumsanspruches bei einem Eigentumsstreit ist die Vorlage eines gültigen Erwerbstitels nicht genug; die Verkettung der Rechtsträger muss nachgewiesen werden.
Bei einem Immobilienkauf ist es somit unentbehrlich die Kontinuität der Rechtserwerben, vom aktuellen bis zum originärem Eigentümer, zuerst von einem Rechtsexperten überprüfen zu lassen, welcher das Kaufobjekt auch auf weitere Rechtsrisiken, wie Vorkaufsrechte, Hypotheken mit der die Immobilie belastest ist, Vorliegen von Verordnungen zum Denkmalschutz oder sonstige Nutzungseinschränkungen, prüfen kann.
Stand Mai 2019
Trunkenheit am Steuer
Ab einem Alkoholgehalt von 0,5 Promille spricht man in Italien von “Trunkenheit am Steuer”. Für Führerscheinneulinge in den ersten drei (!) Jahren, Berufsfahrer und Fahrzeugführer von Kraftfahrzeugen über 3,5 Tonnen gilt hingegen die 0,0 Promille-Grenze.
Je höher der bei einer Kontrolle festgestellte Alkoholgehalt im Blut ist, umso unangenehmer sind die Folgen.
Während ein Wert zwischen 0,5 und 0,8 Promille bei einem erfahrenen Autofahrer “lediglich” eine Verwaltungsstrafe in Form eines Bußgelds zwischen Euro 532,00 und Euro 2.127,00, und einen Entzug des Führerscheins für drei bis sechs Monate zur Folge hat, bedingt ein Alkoholgehalt von mehr als 0,8 Promille in Italien bereits eine Straftat.
Liegt der Wert zwischen 0,8 und 1,5 Promille, kann eine bereits wesentlich schmerzlichere Geldbuße zwischen Euro 800,00 und Euro 3.200,00 und eine Haftstrafe von bis zu sechs Monaten verhängt werden. Hier kann der Führerschein schon mal für sechs Monate bis ein Jahr entzogen werden.
Sollten die 1,5 Promille-Grenze überschritten werden, muss man mit einer Geldbuße von Euro 1.500,00 bis Euro 6.000,00, einer Haftstrafe von bis zu sechs Monaten und dem Führerscheinentzug von ein bis zwei Jahren rechnen.
Sofern es sich bei dem Fahrer auch um den Fahrzeughalter handelt, wird in diesem Fall zusätzlich das Fahrzeug beschlagnahmt und zur Zwangsversteigerung freigegeben. Sollte das Fahrzeug, mit dem die Zuwiderhandlung begangen wurde, nicht Eigentum des betroffenen Fahrers sein, wird stattdessen die Dauer des Führerscheinentzugs verdoppelt.
Weitere Strafverschärfungen ergeben sich auch in folgenden Fällen:
– Findet die Zuwiderhandlung zwischen 22 Uhr und 7 Uhr statt, kann sich die Geldbuße bis um die Hälfte erhöhen.
– Sollte im alkoholisiertem Zustand ein Unfall verursacht sein, können sich die oben angeführten Strafen verdoppeln, und bei Überschreiten der 1,5 Promille-Grenze die Fahrberechtigung endgültig entzogen werden.
Für Inhaber eines ausländischen Führerscheins gilt der Führerscheinentzug als Fahrverbot innerhalb der italienischen Landesgrenzen.
Ob sich ein Widerspruch gegen die Vorhaltung von Trunkenheit am Steuer lohnt oder ob das verlangte Bußgeld zähneknirschend bezahlt werden sollte, hängt von den individuellen Umständen ab und lässt sich nicht einheitlich beantworten. Es ist daher in jedem Fall ratsam sich sofort an einen Anwalt zu wenden der die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs oder den Gebrauch einer besonderen Verfahrensart bewerten kann.
Stand Mai 2019
Erbschaftssteuerrecht Italien – Deutschland
Die EU-Verordnung n. 650/2012 regelt die Frage, welches nationale Erbrecht bei internationalen Todesfällen anwendbar ist. Ein internationaler Todesfall ergibt sich zum Beispiel, wenn ein italienischer Staatsangehöriger in Deutschland wohnhaft ist und dort verstirbt, sowie wenn ein deutscher Staatsangehöriger in Italien seinen letzten Wohnsitz unterhielt.
Der Anwendungsbereich der Verordnung erstreckt sich auf alle zivilrechtlichen Aspekte der Rechtsnachfolge von Todes wegen, und zwar auf jede Form des Übergangs von Vermögenswerten, Rechten, Pflichten von Todes wegen, sei es im Wege der gewillkürten Erbfolge durch eine Verfügung des Erblassers oder im Wege der gesetzlichen Erbfolge.
Steuersachen und verwaltungsrechtliche Angelegenheiten öffentlich-rechtlicher Art sind hingegen vom Anwendungsbereich der Verordnung ausgeschlossen.
Der Mangel an Regelung auf EU-Ebene kann dazu führen, dass dasselbe Steuerobjekt bei demselben juristischen Steuersubjekt innerhalb eines identischen Zeitraums bei mehr als einem Steuerregime einer gleichartigen Steuer unterworfen wird. Um die Doppelbesteuerung zu vermeiden werden üblicherweise Maßnahmen zur Reduktion ergriffen, wie zum Beispiel Abkommen, sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen, die von zahlreichen Staaten abgeschlossen werden.
Zwischen Deutschland und Italien besteht jedoch kein Doppelbesteuerungsabkommen zum Erbschaftssteuerrecht. Das deutsche und italienische Erbschaftssteuerrecht sind somit nicht harmonisiert. Die Anrechnung der im Ausland gezahlten Erbschaftssteuer erfolgt über die nationalen Erbschaftssteuergesetze. Dies ist bei der Nachlassabwicklung und Planung zu berücksichtigen.
Stand Mai 2019